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Locação cresce menos e venda de imóveis usados tem queda

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A locação de imóveis residenciais desacelerou em São Paulo no mês de março, crescendo apenas 4,39% sobre fevereiro, depois de ter registrado expansão de 16,24% em fevereiro sobre janeiro e de 45,31% em janeiro sobre dezembro. Os números são de pesquisas feitas pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP), que, em março, consultou 329 imobiliárias da Capital.

No mercado de venda de imóveis usados, o resultado desse período foi o pior do ano, com queda de 24,17% em relação a fevereiro. O segundo mês do ano havia apresentado crescimento de 2,77% na comparação com janeiro, quando se registrou uma queda de 10,24% sobre os resultados de dezembro. A maior parte das vendas foi de apartamentos (53,95%), o que se repetiu na locação (52,85%).

Os preços médios dos imóveis usados vendidos pelas imobiliárias na Capital em março aumentaram 10,08% em relação a fevereiro. Os aluguéis subiram 6,57%, ambos superando em muito a inflação de 1,32% medida pelo IPCA do IBGE, o índice oficial de preços do País. Esse foi o maior índice mensal desde fevereiro de 2003, quando atingiu 1,57%, e a maior taxa para os meses de março desde 1995.

“Inflação em alta, desemprego batendo na porta, juros subindo e a conta de luz explodindo com o aumento médio de 22% no País foram os freios dessa desaceleração nos mercados de venda e locação”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. Ele lembra que o tombo nas vendas de casas e apartamentos seria maior sem o financiamento bancário, que foi responsável por 61,85% das vendas.

O temor agora é que essa desaceleração piore com as restrições ao crédito na Caixa Econômica Federal. A partir da primeira semana de maio, o montante total financiado para os usados cairá de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e de 70% para 40% no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O SFH financia com dinheiro da poupança imóveis de até R$ 750 mil, e o SFI os imóveis que superam esse valor, com recursos de captação própria. A regra só não muda para o comprador que usar dinheiro do FGTS.

“A Caixa transformou em pesadelo o sonho de milhões de brasileiros”, critica Viana Neto. “O financiamento é o oxigênio do mercado imobiliário, e o mercado de imóveis usados é o alimentador que leva muitos compradores ao mercado dos imóveis novos pois a venda de um usado tem efeito multiplicador, gerando novas operações de compra e venda”, afirma o presidente do CRECISP. Como o financiamento da Caixa é o grande motor que faz essa roda girar, ele vê risco de se desencadear uma crise geral do mercado imobiliário.

 

Descontos maiores

A necessidade de vender levou os proprietários de imóveis a concederem descontos maiores que os que costumam dar sobre os valores inicialmente pedidos pelas casas e apartamentos. Segundo a pesquisa CRECISP, o desconto médio na Zona A, onde estão os imóveis mais caros da Capital, passou de 3,71% em fevereiro para 9,22% em março, o que representa um percentual 148,52% maior.

Na Zona B, o desconto subiu de 2,67% para 5,45%, com alta de 104,29%. Na Zona C, a alta foi de 66,76% com o desconto médio subindo de 5,73% em fevereiro para 9,56% em março. Já na Zona D, o desconto foi 3,33% menor em março (5,8%) do que em fevereiro (6,00%). E na Zona E, que agrupa bairros mais afastados do centro, o desconto médio que era de 7,5% em fevereiro baixou para 5,5% em março, redução de 26,67%.

Segundo mostrou a pesquisa CRECISP, os imóveis usados mais vendidos em março foram os de valor final até R$ 500 mil, que representaram 63,16% do total de vendas. Vistas pelo critério de faixas de valor, a dos imóveis com preço de até R$ 5.000,00 o metro quadrado concentrou 52,73% dos negócios fechados nas 329 imobiliárias pesquisadas.

 

Maior alta, maior baixa

O preço de imóvel usado que mais aumentou em março foi o de apartamentos de padrão simples construídos há mais de 15 anos e localizados na Zona E, onde estão bairros como Brasilândia, Campo Limpo e Grajaú, entre outros. O aumento foi de 37,08%, com o metro quadrado passando de R$ 2.597,83 em fevereiro para R$ 3.561,03 em março.

O imóvel que ficou mais barato, com queda de 26,04% de fevereiro para março, foram as casas de padrão médio construídas há mais de 15 anos e localizadas na Zona A, onde estão reunidos bairros como Campo Belo e Jardim Anália Franco. A pesquisa CRECISP apontou que o preço médio do metro quadrado baixou de R$ 7.103,23 para R$ 5.523,57.

A Zona C, que agrupa bairros como Lapa, Mandaqui e Mirandópolis, concentrou a maioria das vendas em março, com 26,32%. Foi seguida pela Zona D (23,68%), pela B (17,11%), pela A (17,11%) e pela E (15,79%).

 

Imóveis com aluguel de até

R$ 1.200,00 dominam mercado

Os imóveis com aluguel de até R$ 1.200,00 continuam reinando soberanos no mercado de locação paulistano. Em março, eles somaram 52,19% do total de casas e apartamentos alugados pelas 329 imobiliárias que o CRECISP pesquisou.

Eles e os demais foram alugados depois que os proprietários concederam descontos sobre os valores originalmente pedidos. Esses descontos foram de 15% na Zona A; de 8,93% na Zona B; de 8,1% na Zona C; de 8,56% na Zona D; e de 10% na Zona E.

O maior aumento no valor do aluguel registrado pela pesquisa – de 36,41% – foi o de casas de 4 dormitórios na Zona B. Elas eram alugadas em fevereiro em média por R$ 3.250,00, valor que passou a R$ 4.433,33 em março. O aluguel que mais baixou foi o de apartamentos de 3 dormitórios situados também na Zona B. O aluguel médio era de R$ 3.046,82 em fevereiro e passou a R$ 2.533,83 em março, uma queda de 16,84%.

O fiador foi a forma de garantia adotada em 42,54% dos novos contratos, seguido pelo depósito de três meses do aluguel (32,13%), pelo seguro-fiança (20,29%), pela caução de imóveis (3,4%), pela locação sem garantia (1,1%) e pela cessão fiduciária (0,55%).

As locações formalizadas em março distribuíram-se entre a Zona C (43,97%), a Zona D (21,71%), a Zona E (15,02%), a Zona B (13,27) e a Zona A (6,03%).

As imobiliárias receberam de volta 797 imóveis de inquilinos que desistiram da locação por motivos financeiros (56,84%) ou motivos diversos (43,16%). Esse número equivale a 87,39% do total de imóveis alugados no período e é 15,14% maior que o índice de devolução de fevereiro, de 75,9%.

 

Inadimplência sobe novamente

A inadimplência subiu novamente em março, apurou a pesquisa CRECISP. Estavam em atraso com o pagamento do aluguel 4,42% dos inquilinos com contrato em vigor nas 325 imobiliárias pesquisadas, percentual 32,66% maior que os 3,94% registrados em fevereiro.

Estavam com o pagamento do aluguel atrasado em março 4,42% dos inquilinos das imobiliárias, percentual 32,66% superior aos 3,94% de inadimplentes de fevereiro.

Os fóruns da Capital receberam em março 3.013 ações judiciais envolvendo inquilinos e proprietários de imóveis. Esse número representou uma queda de 8,36% em relação às 3.288 ações de fevereiro. Aumentou a quantidade de ações ordinárias (142, 7,581% a mais que as 132 de fevereiro); consignatórias (12, ou 50% a mais que as 8 do mês anterior); renovatórias (149, 40,57% a mais que as 106 de fevereiro).

Foi maior também o número de ações por falta de pagamento (1.678, ou 43,79% a mais que as 1.167 de fevereiro). Só caiu o número de ações de rito sumário – de 1.875 em fevereiro para 1.032 em março, uma queda de 44,96%.

 

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